立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
雖然《財政預算案》未有太多針對樓市救市措施，加上經歷股災，但發展商仍視為利好消息趕散貨，因為貨量澎湃必須盡快減磅套現，包括新地在西沙的「西沙綜合發展區」，也就是剛開幕「GO PARK」附近的住宅項目。項目規模之大，全期共有46座樓、合共有9,700個住宅單位，等於接近一個沙田第一城的規模。第一期已命名為「SIERRA SEA」，1A期及1B期分別提供781伙及784伙，只是就算樓盤開價再相宜、景觀再優越都好，有一個難題都很難解決，答案就是交通。
- SIERRA SEA資料
- SIEARRA SEA開價
- 西沙、Sierra Sea周邊規劃與景觀布局
- 同區二手造價
- 項目背景
- 項目規劃
- 胡．說評析
- 開則分析
- 付款辦法分析
- 想知更貼身嘅資訊?
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2025】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2025】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
SIERRA SEA資料
| 樓盤名稱 | SIERRA SEA |
| 位置 | 西沙海映路8號 |
| 單位數目 | 1A(2)期:781個 1B: 784個 2A期: 727個 |
| 面積 | 279-1,021呎 |
| 戶型 | 1房: 301-314呎 (110個) 2房開廚: 381-464呎 (380個) 2房連儲物室: 516-540呎(42個) 3房開廚: 523-574呎(51個) 3房開廚(設玻璃門): 523-550呎 (81個) 3房開廚+洗手間: 591呎 (30個) 3房1套+工人房: 700呎 (28個) 3房1套+工人房及工人廁: 702呎 (12個) 特色單位: 279-1,021呎 (47個) |
| 車位 | — |
| 校網 | 89區校網 |
| 關鍵日期 | 1A(2)期、1B期: 2025年12月1日 2期: 2026年4月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 承建商 | 駿輝建築有限公司 |
| 發展商 | 新地 |
| 官方網站 | https://www.sierrasea.com.hk/tc/ |
| 示範單位地址 | 九龍柯士甸道西1號環球貿易廣場(ICC)21樓 |
SIEARRA SEA開價
| 首張價單 | 158伙 |
| 最高折扣率 | 15% |
| 平均呎價 | 平均$12,233/呎 |
| 折扣後售價 | 平均$10,398/呎 |
西沙、Sierra Sea周邊規劃與景觀布局
同區二手造價
表: 落禾沙二手樓
| 屋苑 | 迎海 | 星漣海 | 雲海 | SILVERSAND | 泓碧 |
| 地址 | 烏溪沙路8號 | 彩沙街1號 | 耀沙路9號 | 耀沙路8號 | 耀沙路11號 |
| 伙數 | 3,535個 | 454個 | 420個 | 160個 | 547個 |
| 面積 | 472-3,401呎 | 738-1,732呎 | 363-3,804呎 | 266-1,654呎 | 271-5,289呎 |
| 平均呎價 | 13,634元 | 12,830元 | 14,820元 | 16,505元 | 15,008元 |
| 入伙日期 | 2013-2016年 | 2018年 | 2019年 | 2022年 | 2020年 |
| 車位數目 | 832個 | 275個 | 226個 | 68個 | 169個 |
| 發展商 | 恒基、新世界、培新 | 長實 | 新地 | 信和 | 碧桂園、宏安、中國建築 |
表: 烏溪沙站旁二手樓
| 屋苑 | 峻源 | 銀湖天峰 | 翠擁華庭 | 帝琴灣 |
| 地址 | 落禾沙里1號 | 西沙路599號 | 沙安街9號 | 西沙路533號 |
| 伙數 | 148個 | 2,169個 | 1,606個 | 972個 |
| 面積 | 879-2,678呎 | 531-2,400呎 | 460-1,294呎 | 1,031-2,195呎 |
| 平均呎價 | 11,470元 | 13,920元 | 9,290元呎 | 8,808元 |
| 入伙日期 | 2019年 | 2009年 | 2000年 | 1998年 |
| 車位數目 | 133個 | 289個 | 1,174個 | 1,458個 |
| 發展商 | 中信泰富 | 信和、港鐵 | 長實、和黃 | 新地 |
項目背景
2017年建4,930伙
「西沙綜合發展區」是新地多年不斷透過收購地皮、再跟政府原址換地，及後把地段改劃為「綜合發展區」而成，曾成功申請興建30座洋房及46座分層6-25層住宅大廈，提供4,930個單位，故在2017年先補地價，涉及金額高達158.95億元，成為歷來最大單一補地價金額。
| 項目 | 補地價金額 |
| 十四鄉 | 196億元* |
| 潤發倉庫 | 137億元 |
| 黃竹坑站BLUE COAST | 129億元 |
| 大圍站柏傲莊 | 103億元 |
2022年建9,700伙
其後新地在2018年向城規會改劃，把原來的總樓面增加20%、建築高度由原本24層增至31層，提供單位數目由原本4,930個，增至9,500個單位，規模幾近一個沙田第一城，預料容納人口28,500人，在2019年獲通過；之後2022年再作輕微修訂，單位數目增至9,700個。新地需為此再補地價，分別在2021年以37.2億元，及2023年145萬元完成，令總補地價金額高達196億元。
項目規劃
整個「西沙綜合發展區」項目涉及806萬呎用地，住宅可建樓面579.3萬呎。地盤大致可分為三部份，環繞輋下、馬牯纜、及泥涌，相對較挨近「企嶺下海」的「地盤C」，會用來興建商場、康樂及社福設施，包括已經開幕的「GO PARK」就座落於此。
表: 西沙綜合發展區
| 地盤面積 | 806萬呎 |
| 可建樓面 | 住宅: 579.3萬呎 非住用: 71.7萬呎 |
| 樓層 | 住用: 16-31層 非住用: 3-5層 |
| 單位 | < 9,700個 |
| 容納人口 | 28,500人 |
| 車位 | 住用: 3,166個 非自用: 386-388個 公眾停車場: 165個 |
「GO PARK」以南的用地還有兩幅用地，被「西沙路」分開了左右兩邊，其中較近海一幅為「地盤B」，也就是「SIERRA SEA」所在的位置；而近山一幅為「地盤A」屬於整個項目的第二期。根據規劃，地盤樓宇的高度必須由高至低向「企嶺下海」方向遞減。
地盤C (GO PARK)
據2019年的規劃申請來看，「GO PARK」所在的「地盤C」設有四座物業。由西沙路去到「馬牯纜」轉入小路，會先見到運動中心，網球場等設施(圖中「1」的位置)，就是「GO PARK」的位置，一條小徑之隔就是「SIERRA SEA」。運動中心前一點的地方劃為公共空間(圖中「3」的位置)，以及設有一幢社福大樓(圖中「2」的位置)。至於兩幅小學用地則設於輋下村以南的用地，分別佔地71,500呎、以及70,128呎(圖中「6」位置)。
地盤B(SIERRA SEA)
「地盤B」則為今次首先推售的第一期「SIERRA SEA」所在位置。「地盤B」沿著地盤邊界，設有29座住宅。「1-20座」沿地盤以西南邊界而建，號碼愈細的座數會愈近「企嶺下海」，一直去到大號碼的座數會開始近村屋、以及較近西沙路。「21-27座」則地盤內的一個小山坡而建，「28-38座」設於內園。「地盤B」都設有少量零售設施〉以及設有公共交通交匯處，大約位置夾在「28-38座」之間。
地盤A(第二期)
「地盤A」屬於「西沙綜合發展區」的第二期發展，設有17座住宅，沿著山邊一字型排開，位置上也較鄰近「官坑濾水廠會」，已列為潛在危險裝置，在其方圓1,000米的發展均需進行風險評估。「地盤A」同樣設有少量零售設施，主要集中在地盤以東的位置。
胡．說評析
考慮1: 區內配套完善?
景觀靠山望海
無可否認，項目最大優勢就是景觀。前臨「企嶺下海」及「烏洲」，背靠「馬鞍山郊野公園」翠綠山巒。「SIERRA SEA」所在的十四鄉，地理上分為「十四鄉低地」及「竹洋」兩大區。「十四鄉低地」也就是「SIERRA SEA」發展用地所在的位置，鄰近東面「企嶺下海」及「烏洲」；而「黃竹洋」則會較挨近後方的「馬鞍山郊野公園」。背靠馬鞍山和西貢西郊野公園起伏山巒，加上臨近企嶺下海，景色優美，正正就是十四鄉最大的發展優勢。
GO PARK主打運動
只不過贏景觀，卻輸位置及配套。歷時20年發展期，佔地670萬呎、相當於三個維多利亞公園的面積。除了住宅之外，樓盤還設有大型商場「GO PARK」，以及社區設施及兩間學校用地，能否做到自給自足? 就視乎商場走什麼路線。
GO PARK (130萬呎)
「GO PARK」由知名建築師Zaha Hadid的建築事務所負責規劃及設計，佔地130萬平方呎，正正座落「SIERRA PARK」對面，於2025年1月22日正式開幕，內裡除了設100萬呎戶外運動公園「GO PARK Sports」、多用途室內主場館、3,000呎寵物公園、40,000呎戶外兒童遊樂場等，實情居民日常生活購物想買餸、買日用品，僅能依靠一田，以及少部份餐飲選擇，如牛奶冰室、PIZZA EXPRESS等等。
GO PARK Aqua(13萬呎)
因為臨近「企嶺下海」的優勢，所以除了「GO PARK」外，發展商在沿岸位置亦設有即將試業、佔地約13萬呎的水上活動中心「GO PARK Aqua」，只是將心彼己，這些設施對日常居住來說，未必發揮很大作用，可能要搭車去到馬鞍山市中心會有更多選擇。
社福設施
另外新地在「GO PARK」以北位置，都興建了樓高四層、樓面面積15萬呎的社區設施大樓。大樓兩層為公眾停車場，兩層設安老院舍、長者日間護理中心、殘疾人士地區支援中心、特殊幼兒中心，預計今年上半年完工後，會把社福設施交給政府管理。
考慮2: 交通死症能改善?
西沙路擴闊至四線行車
配套未必追得上，但交通才是樓盤的致命傷。相信新地也知道這一點，所以在2018年起，就用了六年時間來進行社區基建工程，包括擴闊了西沙路。西沙路是接駁西沙與馬鞍山區的重要車道，西面連接沙田、馬鞍山，東面連接西貢，原本僅有來回方向各一條行車線，車道狹窄且容易擠塞，當發生事故時可癱瘓出入交通。新地把一段長1.5公里的西沙路擴闊至四線，來回方向各兩條車道，增加車流量，應付日後西沙所帶來人流車流。
增建行人天橋及重置公共交通設施
另外新地有協助增建三條有升降機的行人天橋，擴闊行人路。同時，為減低車輛噪音對附近居民的影響，新地安裝隔音屏障，道路兩旁亦栽種樹木或植被；亦增設單車徑，接駁往馬鞍山、上水以至新界西單車徑。同時重置公共交通設施，包括巴士總站、小巴總站、的士站、公眾停車場，以及沿路的巴士分站，以及興建了三個車輛迴旋處。
考慮3: 揸車方便嗎?
往屯馬線及東鐵線僅5及9分鐘?
道路上配套擴大，在硬件上可能局部紓緩到問題，暫時未有太多人口遷入，可能還未感受到是否足夠用。但整個「西沙綜合發展區」其實預計會容納人口28,500人，到時能否負荷也視乎有幾多人選擇駕私家車、有幾多人願意配合搭公共交通工具。發展商曾在記者會中主動回應交通問題，表示「SIERRA SEA」有「雙站雙線」優勢，所指就是屯馬線及東鐵線。因為由項項對出海映路迴旋處出發，前往烏溪沙站及大學站，車程分別僅需約5分鐘及9分鐘。
私家車位未能做到一比一
但做車主方便嗎? 「Sierra Sea」共有逾9,700個單位，但據入則申請的資料顯示，全盤私家車位共有3,166個，大約三戶才分到一個車位。樓盤社區設施大樓內，設有的兩層公眾停車場，共提供165個私家車車位，計及也未能到車位一對一。
考慮4: 有足夠巴士路線嗎?
願意放棄揸車而乘坐公共交通工具往港鐵，居民有沒有充足選擇? 發展商在記者會中刻意提及新增了巴士路線，以及正爭取其他路線，預料入伙時會有11條巴士線可以到達樓盤，表面上交通覆蓋面十分廣，但班次是否頻密? 服務時間去到幾點鐘?
三條恒常巴士班次稀疏
新地說，運輸署已批准多條全新巴士路線，三條由西沙總站出發的全新巴士線，在去年4月28日啟行。三條巴士路線分別為九巴287號、城巴581及581號，但三條路線的也相當稀疏，每30分鐘才有一輛車，而且服務時間僅至晚上九點多、十點前。
服務時間至晚上十時前
起點在大學站，途經馬鞍山錦英苑、帝琴灣的九巴287號，周一至周五早上0830開始行車，尾班車為2100。每程車費9.3元。起點在馬鞍山市中心，會途經烏溪沙站的城巴581號，相對會便宜一些，每程車費5.1元，服務時間也會較長一些，早上0610開始行車，但尾班車也頂盡為2140。由馬鞍山市中心出發，預起碼要23分鐘才能到達樓盤。坐城巴582號需時更長，因為其起點在白石角，會經過科學園、大學站、馬鞍山，最後兜才去西沙，車費高達12.3元，且服務時間更只去到晚上2030，全程車更要57分鐘。
表: 巴士路線
| 巴士 | 起點 | 時間(周一至周五) | 班次 | 車費 |
| 九巴287 | 大學站 | 08:30-21,00 | 30分鐘 | 9.3元 |
| 城巴581 | 馬鞍山市中心 | 06:10-21:40 | 30分鐘 | 5.1元 |
| 城巴582 | 白石角 | 08:00-20:30 | 30分鐘 | 12.3元 |
專線小巴服務時間較長
相對而言，坐小巴出入，可能班次會較頻密一些。因為807K專線小巴來往烏溪沙站及大學站，早上0545開始行車，尾班車在2415，大約每6-15分鐘會有一班車，每程車費9.3元。但小巴坐位有限，要排幾耐隊才能上車，就要入伙時住過才知。樓盤都設有807S特快小巴路線直達大學站，但就只限於早上繁忙時段才提供。
表: 小巴路線
| 小巴 | 起點 | 時間(周一至周五) | 班次 | 車費 |
| 807K | 大學站 | 05:45-24:15 | 6-15分鐘 | 9.3元 |
| 807S | 大學站 | 06:45-08:45 | 15分鐘 | 9.3元 |
考慮5: 未來會近增巴士路線?
已批准新增四條巴士線
新地也有特別強調，運輸署亦已批准另外4條巴士路線分別前往沙田、荃灣、尖沙咀及九龍灣，將於入伙時通車，同時會推動增設巴士路線由項目前往港島及機場，以完善西沙交通網絡，並預計項目入伙時共有11條交通路線連通全港。但值得留意，除了新增一條前往沙田的路線屬於常設路線，其餘一律只在早上繁忙時間提供服務。
大部份在僅在早上繁忙時間有服務
沙田線會由早上530開始行車至晚上1230，大約每20分鐘一班車，預計總車程約30分鐘；其餘荃灣、尖沙咀、九龍灣分別在早上提供四班班次，全部車程也預接近一小時或以上，分別預計為70分鐘、65分鐘及50分鐘。預計有機會新增往港島的路線，則會由現時980X提供延長服務，增設八班車在西沙開出；以至機場線A41P實情在樓盤只有早上0730一班車而已。
表: 新增路線
| 前往 | 時間(周一至周五) |
| 沙田 | 05:30-12:30 |
| 荃灣 | 早上四班車 |
| 尖沙咀 | 早上四班車 |
| 九龍灣 | 早上四班車 |
| 港島 | 980X 早上八班車 |
| 機場 | A41P 早上一班車 |
人口增長不止SIERRA SEA
更重要一點，區內人口的增長動力並不是來自「SIERRA SEA」28500個人，沿著西沙路一直去到帝琴灣附近，兩個位於樟木頭的公營房屋發展計劃，合共興建四座3,480個住宅單位，總樓面185萬呎，預計容納人口9,396人，在2029年-2031年期間落成。現時擴闊的道路、交通選擇的增多，是否已把相關因素計算在內，日後還會否有其他改善措施等? 這些潛在問題在入伙後才能真正感受到。
| 項目 | 樟木頭(1) | 樟木頭(2) |
| 座數 | 2座 | 2座 |
| 伙數 | 1,660個 | 1,820個 |
| 人口 | 4,482人 | 4,914人 |
| 落成 | 2029-2030年 | 2030-2031年 |
| 可建樓面 | 900,318呎 | 951,555呎 |
考慮6: 昔日鄉郊問題已解決?
水浸問題有改善
除了交通之外，十四鄉發展也有不少傳統鄉郊會遇到的發展限制。規劃大綱指出，根據《全港土地排水及防洪策略研究第一期報告》，原來在豪雨期間，十四鄉低地會出現地面徑流和洪水，在豪雨之後，部分河流流量會大增，所以大綱有特別指出，日後有任何發展項目，必須向渠務署提交「排水影響評估報告」。新地在2018年為發展「SIERRA SEA」也有進行相關改善工程，包括建造長約2.1公里的排水渠，興建一條接駁至馬鞍山渠務系統、長約3.9公里的排污渠，同時有為西沙村民預留污水渠接駁位置。
鄰近濾水廠
樓盤附近「官坑濾水廠會」已列為潛在危險裝置，規劃大綱有指出，除了鄉村人口外，在濾水廠方圓1000米的進行發展計劃，也需進行環保署提供風險評估報告。樓盤四周的井頭、大洞、瓦窰頭和企嶺下新圍等鄉村鄰近小山坡共有四塊傳統墓地，未必會直接影響到準買家，但也是入市前要先知道的問題。
開則分析
西沙Sierra Sea鳥瞰平面圖
一線望海單位向東南及向北
共由四座組成的「SIERRA SEA」，分為Aqua Avenue 1座、Aqua Avenue 2座、Aqua Avenue 3座、Aqua Avenue 5座，合共781個單位，集中在巴士站過馬路位置。愈近巴士站的1座樓層較矮，一路去到5座樓層愈高，會跟毗鄰1B期形成一個「八」字形包圍前方海景。
第一個貼士，要了解其景觀分布很容易，要記住一線景觀扭向東南面，也就是一期大部份的A、B、C、D室，包括1座ABCD室、2座ABCD室、3座ABCD室、及5座ABC室；扭向北面單位也就是H、J室，包括1、2、3、5座都可透過「GO PARK」望到海景。餘下單位主要望向西沙路方向，與日後2A期遙遙相望，卻不會太過壓迫。
表: 海景單位
| 東南 | 1座ABCD室 2座ABCD室 3座ABCD室 5座ABC室 |
| 向北 | 1座HJ室 2座HJ室 3座HJ室 5座HJ室 |
兩房單位 422個
「SIERRA SEA」由一至三房都有提供，但今期兩房是佔全盤多數的，實用面積由381-540呎之間，共有422伙。撇除少數42個516-540呎的兩房連儲物室外，餘下380個均為381-464呎的兩房開廚，而兩房開廚則有四個貼士可以告訴大家。
無飯廳區
第一，可能大家會很奇怪，為何300零呎可間到兩房? 事關開則上犧牲了飯廳區。無飯廳區的單位，包括1座B室(423呎)、1座C室(399呎)、2座B室(423呎)、2座C室(399呎)、3座B室(433呎)、3座C室(381呎)及5座D室(429呎)。
兩房開廚+黑廁
部份兩房開廚成功保留客廳及飯廳，包括5座B室(422呎)、以及5座C室(436呎)，但偏偏是全盤少見的黑廁設計。
設有大玄關
部份單位則設有較浪費空間的大玄關，足足有25呎大，差不多等於單位的10%，包括1座F室(451呎)、2座F室(451呎)、以及3座F室(443呎)。至於E室單位，開則上算較傳統大路開則，但偏偏入屋同樣有大玄關，包括1座E室(456呎)、2座E室(456呎)、以及3座E室(443呎)。可以留意1、2座E室的洗手間改慳位趟門設計，而3座E室則用上梗門洗手間，但近廳房房門則改置中，同時開廚會多一扇氣窗通風。
兩房首選
所以七除八扣下，你會理解到為何發展商首日開放的示範單位，會以開則較四正的J室為藍本。就是這個1座10樓J室，實用面積453呎的單位，因為入屋接近一眼望透整個客飯廳，全長5.5米，可以劃分客廳及飯廳區，之後直出露台，經過走廊兩間房間做到廳房同向，洗手間屬光廁，而主人房則設工作平台。
表: 兩房開廚揀樓總結
| 無飯廳區 | 1座BC室、2座BC室、3座BC室及5座D室 |
| 兩房開廚+黑廁 | 5座B室、5座C室 |
| 設大玄關 | 1座EF室、2座F室、3座EF室 |
| 兩房開廚首選 | 1、2、3、5座J室 |
3. 三房單位: 202個
三房700呎以上為三房一套
提供第二類多間隔的單位為三房，實用面積523-702呎。要了解這個樓盤的三房單位，可以一個數字700幾呎作界線。700幾呎以上均為三房一套設計，包括1座A室(702呎)、5座E室(700呎)分別在設有工人房及套廁、抑或只是工人房。而500幾呎則為純三房，但會再細分幾類。
500幾呎為純三房
一類為額外設多一個洗手間單位，包括1座D室(591呎)、及2座D室(591呎)；以及部份設有玻璃門、開廚扮梗廚的單位，包括1座H室(550呎)、2座H室(550呎)、3座H室(523呎)及5座H室(526呎)，有裝修的示範單位就以此為藍本，只是因此幅牆身為近廳房牆身，會否侷限了鑽牆而影響傢俬擺位就要自行留意。
表: 純3房揀樓總結
| 3房+洗手間 | 1座D室、2座D室 |
| 3房開廚扮梗廚 | 1座H室、2座H室、3座H室、5座H室 |
4. 光廁比例高、部份單位不設工作平台
最後，SIERRA SEA光廁比例算多，就連最細面積301-314呎的一房，即使全盤僅得110個，但也做到全光廁。另外SIERRA SEA的露台面積較一般上限大，可能跟發展商利用了額外樓面來設計大露台有關，同時部份單位則沒有工作平台，揀樓時自己要留意。露台及工作平台要計入實用面積自己買入，所以如果覺得沒有太大作用，也可專攻只提供露台單位。
付款辦法分析
新地在2025年4月15日開出首張價單，首批開出158個單位，扣除基本折扣額15%，即供平均呎價10398元，較烏溪沙站上蓋銀湖天峰、迎海等物業，低出至少20%以上。但其付款辦法向來複雜難明，純粹講及付款辦法都足足有82頁紙。但要折解此付款辦法，其實可從幾個角度去理解。首先，買家在售樓處現場要在四種方法之中選擇其中一個。包括最直接的即供付款、一房專用的付款方法、兩房付款方法、以及收租買家付款方法。四項付款辦法中，可額外再選擇一按、二按、不同優惠及現金回贈等。
第一類: 即供付款
即供上會時間倉促
選用即供付款最容易理解，無論你是選購什麼戶型的單位都可以採用，而你可以一次過獲取基本折扣額15%。如果選用即供，則你在售樓處簽署臨約後要先支付5%售價，以及在30天後再支付5%，餘額90%在60天內找清，換言之，你只有大約兩個月時間去尋找銀行上會，時間上相對較倉促。
巧立明目回贈影響光豬價
另外要留意一點，因為新地也頗巧立明目，例如會針對不同組別人士提供一些特別優惠，如選購多於三個單位可獲取「大家庭現金回贈」，相當於樓價0.5-1%；針對準備成立家庭的「幸福人生回贈」；針對境外客、教育機構職員而提供「快樂現金回贈」；以及「GO SPORTS」現金回贈，總值最高可達14,400元。但由於些巧立明目的現金回贈，當銀行計算借給你的貸款時會先把這些現金回贈扣除，也就是用俗稱「光豬價」來計算貸款金額，所以會影響到你的借貸額。這一點要先知道。
第二類: 一房靈活付款計劃
即供 VS 一房靈活付款計劃
第二、三款的付款辦法，就視乎你選購一房或兩房單位。選購一房的買家，在即供付款以外，也可考慮「一房靈活付款計劃」，分別在於即供不能選擇發展商一按及二按；以及付款時間有不同。「一房靈活付款計劃」可在簽臨約及120天內各付5%樓價後，之後餘額90%就拖至入伙時才找清，但當然基本折扣會比即供少一點，可獲取12%。但如果你本身不選擇發展商所提供的二按，以及會選擇提前在120天內成交，則可獲取現金回贈，合共為樓價3.5%，變相實質折扣會達15.08%，較即供付款還要吸引，但同樣地，因為銀行會把相關現金回贈在貸款額扣減，所以你雖然拿取現金回贈多，但你獲取借貸額會愈少。
減少基本折扣換取「漸進式供款」
選用「一房靈活付款計劃」的買家，你還有其他選項，就是可考慮再索取少一些的基本折扣，以換取多一些優惠。例如，你可選擇只收取基本折扣9.25%，然後選用發展商的「漸進式供款計劃」。這個「漸進式供款計劃」，你可以視為備用，因為你在售樓處揀了此方式，但最終卻沒有選用「漸進式供款」，其實發展商會提供樓價3%的現金回贈。連同沒選取二按獲取2%現金回贈、以及選擇提前在120天便成交而獲取的1.5%現金回贈，合共可獲取6.5%的現金回贈。
漸進式供款
但當然如果你選用了「漸進式供款」就不會拿得到樓價3%的現金回贈。要特別抽出來提一提這款「漸進式供款」。因為你可以看到發展商對催谷客源有幾用力要搶上車客生意，但何以會這樣說?
首年定額供款，息口及供款額按年遞增
專為一房買家而設的「漸進式供款」，買家可以向發展商借取最高80%按揭，最長供款年期為30年，不設任何罰息期，期間第一年供款額6,800元，全數支付本金、第二年就供8800元，先還清利息，餘額才還本金，息口就為2厘。供款額按年遞2000元，而息口同步按年遞增一厘上去。如果相關金額不足以支付利息，買家要補差價。
首三年息口較傳統銀行按揭低
這計劃吸引的地方在於，若果以現時傳統銀行按揭息口3.5厘計，「漸進式供款」在起首三年內的息口也算吸引，而且反正不用任何罰息，所以如果採用「漸進式供款」就記住盡量要在三年內做轉按，若能在三年內轉按，則可以賺取發展商提供樓價0.75-2%的現金回贈。
漸進式按揭利率
| 供款年期 | 實際按息(假設P為5.25厘) |
|---|---|
| 首年 | 不供息 |
| 第2年 | 2厘 |
| 第3年 | 3厘 |
| 第4年 | 4厘 |
| 第5年 | 5厘 |
| 第6年及其後 | 6厘 |
傳統銀行+按保 VS 漸進式供款
相比起傳統銀行借取按保，這個計劃可做到80%按揭、同時享受首三年低息效果；反觀若首置買家及有固定入息者，用傳統方式上會，然之後加借按保，雖然最高視乎審批情況能做到90%按揭，但申請按保要支付保費、且息口不及「漸進式供款」低。
申請條件限制
發展商擺明要方便上車客，從申請條件可以看到。雖然都要看收入證明，如供款佔入息一半，還有一個條件，就是MPF戶口累算權益至少150,000元。倒轉推算，假設MPF無賺無蝕零增長，一個月薪30000元的打工仔，大約打做足四年工就已經有如此MPF數字，也反映到發展商的目標客群。
第三類: 兩房或以上靈活付款計劃
如果你選擇兩房或以上單位，當然可在即供與「2房或以上靈活付款計劃」中二選一。跟一房的計劃相似，買家可選取較高的基本折扣12%，再配搭其他不選用二按及提前成交回贈；又或者可索取較少折扣額，如只要求售價9%的基本折扣，但就要求發展商代繳樓價3%的印花稅。操作上及解說上跟「一房靈活付款計劃」都相似，所以在此不贅。
第四類: 收租皇靈活付款計劃
第四種付款辦法，就是收租皇靈活付款計劃。顧名思義，就是要搶收租客。這也是繼上車客後，發展商要一網打盡的客源。因為在設計這個付款辧法上，發展商由一名收租客在籌集資金買樓，買樓收租時可獲額外優惠，去到入伙如何方便收租客出租，以及保證租金上都用盡了不同方式。
五招吸引收租客
因為籌集資金上，發展商容許收租客透過抵押自己或近親的物業，以換取為基三年高達80-95%樓價的貸款額去買樓。在買樓過程中，如果你本身或者近親有一個香港住宅物業在手，已經可先獲額外獲樓價2%的現金回贈；然後，在買樓當日，如果你或近親合共選購三個或以上指定單位可獲取「大家庭現金回贈」，相當於樓價0.5-1%的現金回贈。之後去到把單位放租時，發展商送總值10,000元的全屋傢俬；去到收租時，發展商又會視乎租值，而最多兩至三個月的租金作回贈，最高達樓價2%。種種手法都要力催谷收租客放眼SIERRA SEA。
定存 VS 買樓
問題是，有閒錢在手的買家是否真的會考慮? 相信第一個問題會問，究竟把資金放在定存是否仍具吸引力? 目前投放定存零風險收取3.5-4厘回報，當然但定存息口是否會否隨外圍因素逐步回落，需要慢慢把重心轉投其他資產? 但同時如果投放其他資產，本身樓價屬可升可跌。SIERRA SEA周邊其未來澎湃供應下，究竟現價有幾多水位、幾年後會升值抑或貶值? 是他們其中一個考慮因素。
區內二手樓 VS SIERRA SEA
但如果真的鐵定要把資金從定存轉投其他資產，為什麼要選擇磚頭? 選擇磚頭的話，SIERRA SEA又是否非買不可? 需知道如果鐵定投放磚頭的話，把同一筆資金，投放在區內二手樓即買即收租，跟SIERRA SEA要去到年尾才入伙收租相比，新地所提供的條件是否有十足吸引力?
申請條件限制
其中一點，要索取租金保證有一定條件限制，要購買兩個以上住宅，起租期必須在入伙一年內完成，租客不能是近親、租期必須不少於兩年，租約要加蓋印花稅，並提供到相關稅單及報稅紀錄，之後在收租一年後才可以向發展商以書面申請。
