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「瑜一」由華懋及港鐵合作發展，在2023年初開售，以折實平均呎價24,800多元開賣，但一年後毗鄰「朗賢峰」勁劈兩成開售，呎價跌至約20,000元。現在「瑜一」開始交樓，究竟交樓質素如何? 讓我們跟驗樓師一同上門看看。
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瑜一背景
這兩個樓盤，港鐵都有份參與，理應要他們首肯才能如此劈價推售，怎會想到「瑜一」尚未入伙，就已經讓買家接了一支火棒? 最諷刺的是，共分三期發展的「瑜一」，利用當時樓市稍為回暖的時機，售樓手法上營造有買趁手的加價氛圍，先在2023年3月推售景觀較遜色的1B期，首批均價24,838元；其後推售1C期上調均價至25,953元，再之後兩個月後推售壓軸的1A期，呎價上調超過7%至26,718元。綜合各期成交，「瑜一」的平均成交呎價高達28,394元，成交價介乎720萬元至5,180萬元。
我們抽中開箱的單位，正正為最貴價的1A期，驗樓業主用招標方式購入1A座一個中層D室、實用面積996呎的單位，中標價高達3,741萬元，折實呎價高達37,563元，創出了「瑜一」呎價第七高紀錄。高價接貨，是否物有所值，讓我們一起入屋看看。
瑜一‧天海資料表
| 地址 | 何文田忠孝街1號 |
| 單位數目 | 447個 |
| 面積 | 311-1,615呎 |
| 校網 | 34區校網 |
| 發展商 | 華懋、港鐵 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | 瑜一‧天海 |
| 面積 | 996呎 |
| 單位 | 1A座中層D室 |
| 樓價 | 3,741萬元 |
| 呎價 | 37,563元 |
| 得分 | 95分 |
驗樓情況
玄關身價已達169萬元
如屋先經過玄關，這個玄關面積大約45呎，若以37,000多元的呎價計算，這個空間總值已高達169萬元，但這個空間是否完全不中用? 也不算，第一玄關可以分隔大門與客飯廳的空間，第二是發展商在其中一邊預設400毫米深的凹位，戶主可以利用這個空間裝設到頂的儲物櫃。
客飯廳面積接近納米樓單位
由玄關走過來是客飯廳，這裡足足有3.25米闊，深度超過7米，對於一個千呎豪宅而言，一定要有一個大型客飯廳，客飯廳面積大約是250呎，到底有多大呢? 對於一些納米樓而言，可能整個單位的面積也不及這個客飯廳，靠近廚房當然是劃作飯廳，放置一張大型餐桌也綽綽有餘，走過來，靠近窗邊的空間自然是劃作客廳，兩邊牆身都有電視天線掣，你可以任意選擇電視機的擺位，對面自然用來放置梳化。剛才驗樓師檢驗過後，都未有發現重大問題，無論牆身或地板都未見有小黃紙，交樓手工都不俗。
露台可望煙花景，但需要加裝隔音屏
3,700多萬元的身價，我相信最主要原因在於這道景觀，我們一起出去露台看看吧! 先推開減音屏，來到露台你就可以看到單位最有價值的地方，就是可以在這個單位看到整個維港煙花景，「瑜一」當中，景觀最好的就是這一期，就是1A期「瑜一‧天海」，基本上望向這邊的四個單位都是大單位，都是最貴的單位，以價格計算，這個單位呎價為37,000多元，接近頂樓的同一柱單位，呎價已升至約40,000元，大家都可能明白為何不同單位的呎價差距這麼大，正如剛開售時，其平均呎價為24,000多元，而這個單位已經要索價37,000多元。
露台景觀感覺很開揚，因為「瑜一‧天海」位處山坡上，除了可正望尖沙咀景觀外，也可望維港煙花景、維港對岸景觀，包括會展、國際金融中心 (IFC) ，左邊也能看到油塘方向的海景。
再過一點就是必嘉坊系列，就是上次我們驗樓的屋苑，但那邊的景觀會較差，「瑜一‧天海」位處山坡上，那邊卻被樓景包圍，大部分單位都未能看到海景。這個單位有優點，也有缺點，雖然能看到維港景，但因為樓下有連接紅隧出入口的主要幹道，車來車往，加上前方有地盤正在施工中，單位無可避免有噪音及灰塵問題，這個單位無論是露台門、或者是客房及主人房的窗，都需要加裝減音屏。
工作平台用途有限，買少見少
客飯廳主要靠打開露台門通風，戶主也可以選擇走到對面，亦即靠近廚房的位置，打開工作平台門，就可以有對流的效果，當兩邊都打開門的時候，都可以引入不少自然風。但為何單位內會有工作平台呢? 相信都是買少見少的開則，大家都知道建築指引改變後，目前大部分新盤都採用三合一平台，即是將露台、工作平台及冷氣機平台合併，露台的面積就會大很多，這裡則根據舊指引建成，就會有工作平台分隔擺放，但戶主在工作平台上也難以轉身，那工作平台的作用是甚麼? 最主要的原因是發展商要賺盡樓面豁免面積，我們以往經常笑稱這類工作平台為吸煙平台，戶主只能一個人在這裡吸煙，如果是晾曬衣服，開關門已經佔了大部分位置，即使擺放晾衫架都不知道能掛上多少件衣服，所以這個工作平台的用途，暫時除了吸煙，或者是對流作用外，但其實要有對流風，一扇窗都已經足夠。
冷氣機去水喉鬆脫
廚房外面有冷氣機平台，驗樓師鍾智剛發現冷氣機底的去水軟喉，原本應連接盛水底盤，但現在脫落在冷氣機平台上。這時一個常見的問題，通常冷氣機安裝妥當後，工人洗外牆時，噴射的水柱有機會導致軟喉脫落，現在重新安裝軟喉只是簡單的工序，不過可能要使用吊船，或攀爬在外接駁，雖然有點麻煩，但重新接駁就可以了，如果不重新接駁，當盛水底盤滿溢後，冷凝水會滴出街外，屬於違法情況，故一定要重新接駁軟喉。
工人套廁門須留意防水
驗樓師檢驗廚房內的工人套廁時，認為整體問題不大，但發現當關上浴屏門時，膠邊不太貼門框，頂部貼得緊密，但中間開始有空隙，底部再貼得緊密，幸好它是雙膠邊設計，即使有一兩次出現輕微漏水問題，但水都只是流到路軌底部，重回工人廁內，沒有向外流的情況，所以問題並不嚴重。他續指，這種工人廁的浴屏門經常漏水，其實有很簡單的解決辦法，只需在工人套廁內安裝浴簾棍及浴簾，關上門再拉上浴簾後，你就不用再擔心浴屏門的漏水問題。
廳房同向，但隔音屏設計卻有別
經過長走廊就來到睡房與廁所，三間睡房都是廳房同向的設計，主人套房的闊度跟客飯廳相同，有3.25米，當然深度不及客飯廳的7米多，這裡只有4米多，不過仍足夠放置King Size大床，而且能夠三邊落床，後方的凹位就可安裝到頂的大型衣櫃。兩間客房的面積相若，地氈面積各有62呎，比起一般新盤客房大。由於跟客飯廳望向同一方位，所以兩間客房的玻璃窗前凸出100毫米都設有減音板。不過跟客廳與主人房不同，兩間客房的減音板都背部都有膠片。
我們就此向發展商之一的華懋查詢，回覆指，設計是基於提交給環保署批准的最新噪音影響評估報告中的接受測試案例，旨在減輕馬路的噪音影響。這些測試案例考慮了房間大小、窗戶配置（上掛/側掛窗）、是否有露台等因素，並根據這些因素，建議相應的內部趟板配置，因而會略有不同。
主人套廁企缸斜度不足，容易有積水
驗樓師表示，發現主人套廁淋浴間有嚴重的積水，當向去水口斜度不足的時候，水流就會積存在近浴屏門的位置。不過，他不認為情況很嚴重，因為使用抽濕機一會兒都可以抽乾積水，或者洗澡後用水刮刮走積水，已能解決這個問題，如果戶主很介意這個問題，只能將地磚拆除重造，重新修正斜度，但算大工程，而且有可能損害防水。他續指，交樓標準都寫明企缸地台不能有「倒坡」，亦即不能較去水口有倒斜情況，亦不能有積水，所以這個情況都算不合格。
胡．說評析
驗樓得95分
驗完全屋，除了剛才驗樓師提到的問題外，單位內部分牆身有少量污漬、少量磁磚有空鼓，結果單位有95分，評級為A。我們把驗樓結果轉交發展商之一的華懋，回覆指，單位內的執修事項，承建商已即時作出跟進，並已完成所有執修事宜。
項目已收回補地價成本
「瑜一」屬於何文田站上蓋二期，鄰近新地豪宅「天鑄」，港鐵在2018年10月推出由華懋中標，項目補地價金額74.86億元，但港鐵招標條款列明要收取固定分紅25%，發展商也要支付一筆入場價。全盤844個單位的「瑜一」，在撇除兩宗取消交易個案，暫時累計售出470伙，相當於全盤56%，套現80.135億元，也就是賣出逾一半已鎖定了補地價的成本。
管理費高達每呎7.1元
連同園林在內，樓盤基座設面積9.5萬呎會所，包括游泳池、按摩池、健身室等，不過驗樓當日，發展商職員指會所尚未開放，我們亦無緣拍攝給大家看。不過據知管理費都挺驚人，每呎高達7.1元，按此推算，以驗樓單位為例，戶主每月要支付高達7,072元的管理費，絕對是投資者需要注意的地方。
連接何文田站升降機，料今年第二季啟用
「瑜一」的最大賣點不在會所，而是其位置。雖然「瑜一」位處鐵路站上蓋，但暫時由港鐵站月台前往「瑜一」，都需要經過長隧道及升降機，步程大約要六分鐘，不過這個情況未來可改善。跟旁邊的「朗賢峰」一樣，屋苑內都有專屬升降機直達何文田站，而「瑜一」的升降機口就在閘機的位置，但這個通道暫時未開放，根據站內的圍板上的描述，要等到今年第二季才會完成工程。
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